Lorsque vous achetez un bien grâce à un prêt immobilier, les frais de notaire représentent une part importante. Ces frais, qui s’ajoutent au prix d’achat, ne sont généralement pas couverts par le crédit. La plupart des banques exigent un apport personnel pour les financer. Il est donc utile de faire le calcul de vos frais de notaire dès le début de votre projet.
Ce qu'il faut retenir
- Dans l'ancien, comptez 7 à 8,5 % du prix en 2026 ; dans le neuf, seulement 2 à 3 %. L'écart tient presque entièrement aux droits de mutation.
- Environ 80 % de ces frais de notaire sont en réalité des impôts reversés à l'État et aux collectivités. Le notaire n'en garde qu'une petite part.
- Ils ont augmenté depuis avril 2025. Plus de 80 départements ont relevé leurs droits de mutation : le taux total dans l'ancien est passé de 5,81 % à environ 6,32 %.
- Primo-accédant ? Vous êtes exonéré de cette hausse. Si vous achetez votre résidence principale sans avoir été propriétaire ces deux dernières années, vous restez à 5,81 %.
- Ces frais sont rarement financés par le prêt. Prévoyez-les dès le départ pour ne pas bloquer votre plan de financement.
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Frais de notaire 2026 : ce qui a changé et ce que ça coûte vraiment
Si vous avez acheté un bien il y a quelques années, oubliez les chiffres que vous aviez en tête. Les frais de notaire dans l'ancien ont augmenté en 2025 et beaucoup d'acheteurs le découvrent au pire moment, chez le notaire. On vous explique ce qui a bougé, et surtout comment savoir si vous êtes concerné.
La hausse des droits de mutation depuis avril 2025
La loi de finances 2025 a autorisé chaque département à relever sa part des droits de mutation (les DMTO) de 4,5 % à 5 % du prix du bien. La grande majorité a sauté le pas, puisque plus de 80 départements appliquent désormais le taux maximal. Concrètement, pour un achat dans l'ancien, le taux total des droits de mutation est passé d'environ 5,81 % à 6,32 % du prix.
Sur un bien à 250 000 €, cette hausse représente environ 1 275 € de frais en plus, pour exactement la même transaction qu'en 2024. Ce n'est pas énorme rapporté au prix, mais c'est une ligne de plus à provisionner.
Bonne nouvelle si vous êtes primo-accédant
La hausse ne s'applique pas à tout le monde. Si vous achetez votre résidence principale sans avoir été propriétaire de votre résidence principale au cours des deux dernières années, vous échappez à la majoration. Vos droits de mutation restent à 5,81 %, même dans un département qui a voté la hausse. C'est une exonération encore mal connue et pourtant automatique dès lors que vous remplissez les conditions.
En couple, les règles varient selon votre régime :
- en indivision, chacun est exonéré à hauteur de sa part s'il est lui-même primo-accédant ;
- pour un couple marié en communauté, les deux doivent l'être.
La date qui compte : celle de la signature de l'acte
Le point qui piège beaucoup d'acheteurs, c'est le taux en vigueur le jour de la signature de l'acte authentique qui s'applique, pas celui du compromis. Signer un compromis avant l'entrée en vigueur de la hausse dans votre département ne vous en protège donc pas. La mesure court jusqu'au 31 mars 2028. Un point à anticiper avec votre notaire si votre projet se situe autour d'une date de bascule.
Les conditions officielles et la liste des départements concernés sont détaillées sur service-public.gouv.fr. Et parce que ces frais viennent directement rogner ce qu'il vous reste pour le bien lui-même, pensez à les intégrer dès le calcul de votre budget immobilier global.
À quoi servent les frais de notaire ?
Les frais de notaire sont des coûts obligatoires liés à l'acquisition d'un bien immobilier, dus le jour de la signature de l'acte authentique. Contrairement à ce que leur nom laisse croire, ils ne rémunèrent pas principalement le notaire. Ils sont majoritairement constitués de taxes reversées à l'État et aux collectivités. L'intervention du notaire, elle, reste obligatoire. C'est lui qui authentifie la vente, enregistre le transfert de propriété et garantit la sécurité juridique de l'opération.
Ces frais se répartissent en trois grandes catégories :
- Les droits et taxes (environ 80 % du total) : droits de mutation et taxe de publicité foncière, collectés par le notaire pour le compte de l'État et des collectivités. C'est la part la plus lourde et celle qui varie selon le département.
- Les débours (environ 10 %) : les frais avancés par le notaire pour traiter le dossier (documents administratifs, cadastre, géomètre, inscriptions).
- Les émoluments (environ 10 %) : la rémunération réglementée du notaire, calculée selon un barème proportionnel fixé par décret.
"Appeler cela des frais de notaire est un abus de langage. Le notaire est avant tout un collecteur d’impôts immobiliers, loin d’être le principal bénéficiaire de ces frais. Il conviendrait donc de modifier ce terme."
Comment calculer vos frais de notaire ?
Le montant de vos frais de notaire dépend de quatre paramètres : le type de bien, son prix, sa localisation et votre profil d'acheteur. Voici comment ils se combinent.
Les critères qui font varier le montant
- Le type de bien : c'est le facteur n°1. Un logement ancien, un logement neuf ou un terrain n'obéissent pas au même régime fiscal.
- Le prix d'achat : les frais sont proportionnels au prix, même si la part du notaire suit un barème dégressif (plus le prix monte, plus le pourcentage d'émoluments baisse).
- La localisation : les droits de mutation sont votés par les départements. Depuis 2025, la plupart appliquent le taux maximal, mais quelques-uns restent en dessous. Un écart qui peut atteindre plus d'un point.
- Votre profil : un primo-accédant échappe à la hausse 2025 sur sa résidence principale (voir plus haut).
Frais de notaire dans l'ancien : 7 à 8,5 % en 2026
Dans l'ancien, comptez désormais 7 à 8,5 % du prix selon votre département. Cette proportion s'explique par le poids des droits de mutation, qui atteignent à eux seuls environ 6,32 % dans les départements ayant voté la hausse (5,81 % ailleurs, ou pour un primo-accédant).
Exemple : pour un bien ancien à 250 000 €, prévoyez environ 18 000 à 20 000 € de frais de notaire, dont près de 80 % de taxes.
Frais de notaire dans le neuf : 2 à 3 %
Dans le neuf, les frais sont nettement réduits : 2 à 3 % du prix. Les droits de mutation classiques sont ici remplacés par une simple taxe de publicité foncière de 0,715 %. Ce régime allégé s'applique à l'achat en VEFA, à un logement neuf jamais habité ou à un achat auprès d'un promoteur assujetti à la TVA.
Exemple : pour un bien neuf à 250 000 €, les frais tombent à environ 5 000 à 7 500 €, soit près de 13 000 € d'économie par rapport à l'ancien au même prix.
Le barème des émoluments du notaire
La part qui revient réellement au notaire suit un barème dégressif fixé par l'État :
| Tranche de prix | Taux appliqué |
|---|---|
| Jusqu'à 6 500 € | 3,870 % |
| De 6 500 à 17 000 € | 1,596 % |
| De 17 000 à 60 000 € | 1,064 % |
| Au-delà de 60 000 € | 0,799 % |
Pour un bien à 200 000 €, les émoluments s'élèvent ainsi à environ 1 995 € hors taxes, une fraction modeste du total.
💡 Les frais de notaire sont rarement financés par le prêt. La plupart des banques demandent un apport personnel pour les couvrir. Mieux vaut donc les intégrer dès l'estimation de votre capacité d'emprunt.
Exemple de calcul de frais de notaire en 2026
Rien ne vaut des cas concrets pour visualiser ce que vous paierez vraiment. Voici trois situations aux taux 2026.
Cas n°1 : Achat dans l'ancien, non primo-accédant
Vous achetez un appartement ancien à 250 000 € dans un département ayant voté la hausse (taux de DMTO total à 6,32 %).
- Droits et taxes : 14 525 €
- Émoluments du notaire (TTC) : 2 870 €
- Débours et formalités : 1 400 €
- Total : 19 048 €, soit 8 % du prix.
Cas n°2 : Même bien, mais primo-accédant
Même appartement à 250 000 €, mais vous êtes primo-accédant. Vous échappez à la hausse et vos droits de mutation restent à 5,81 %.
- Total : 17 773 €, soit environ 1 275 € d'économie par rapport au cas n°1, uniquement grâce à l'exonération.
Ce n'est pas anecdotique. C'est presque l'équivalent des frais de dossier bancaire, effacés par une simple condition d'éligibilité que beaucoup ignorent.
Cas n°3 : Achat dans le neuf
Vous achetez un logement neuf en VEFA à 250 000 €.
- Taxe de publicité foncière (0,715 %) : 1 489 €
- Émoluments du notaire (TTC) : 2 873 €
- Émoluments de formalités et frais divers : 1 400 €
- Contribution de sécurité immobilier : 250 €
- Total : 6 012 €, soit 2,5 à 3 % du prix.
En un coup d'oeil :
| Profil / bien (250 000 €) | Frais de notaire estimés | % du prix |
|---|---|---|
| Ancien, non primo-accédant | ≈ 20 000 € | ≈ 8 % |
| Ancien, primo-accédant | ≈ 18 700 € | ≈ 7,5 % |
| Neuf (VEFA) | ≈ 6 000 à 7 500 € | ≈ 2,5 à 3 % |
Estimations indicatives 2026 pour un département à taux majoré. Le montant exact dépend de votre commune et de votre situation. Utilisez le simulateur en haut de page pour votre cas précis.
💡 Sur un même budget, choisir le neuf plutôt que l'ancien peut donc libérer plus de 12 000 €. De quoi financer une cuisine ou renforcer votre apport. Un arbitrage à poser dès le calcul de votre budget immobilier.
Comment réduire vos frais de notaire ?
Les frais de notaire sont majoritairement composés de taxes, donc peu compressibles. Mais quelques leviers, bien utilisés, permettent d'alléger la facture, parfois de plusieurs milliers d'euros.
Vérifier votre éligibilité primo-accédant
C'est le levier le plus rentable et le plus oublié. Si vous n'avez pas été propriétaire de votre résidence principale depuis deux ans et que vous achetez pour y vivre, vous êtes exonéré de la hausse 2025 des droits de mutation. Sur un bien à 250 000 €, c'est environ 1 275 € économisés sans aucune démarche complexe. Vérifiez ce point avec votre notaire dès le compromis.
Déduire la valeur du mobilier
Si le logement est vendu avec une cuisine équipée, des meubles intégrés ou de l'électroménager, vous pouvez déduire leur valeur du prix servant de base au calcul. Les frais étant assis sur le prix du bien « nu », l'assiette baisse et les frais avec. La déduction reste encadrée (généralement dans la limite de 5 % du prix) et doit être justifiable.
Choisir le neuf ou la VEFA
Le régime du neuf abaisse les frais à 2-3 % contre 7 à 8,5 % dans l'ancien. Sur 250 000 €, l'écart dépasse 12 000 €. À mettre en balance avec un prix d'achat souvent plus élevé au départ, mais l'avantage fiscal reste réel.
Regarder la localisation du bien
Les droits de mutation varient d'un département à l'autre. Quelques départements n'ont pas appliqué la hausse et deux (l'Indre et Mayotte) conservent un taux réduit. L'écart peut atteindre plus d'un point, soit 3 à 4 000 € sur un bien à 300 000 €. Marginal si votre projet est géographiquement fixé, mais à intégrer si vous hésitez entre deux secteurs limitrophes.
Vérifier qui paie les frais d'agence
Si les honoraires d'agence sont à la charge du vendeur, les frais de notaire se calculent sur le prix net vendeur, plus bas que le prix affiché frais d'agence inclus. Une simple mention dans l'annonce peut donc changer la base de calcul.
"En pratique, il est rarissime de pouvoir négocier les frais de notaire car ce dernier devrait alors appliquer cette réduction à l’ensemble d’actes similaires et pour tous ses clients. Il m’est arrivé d’avoir affaire à des clients qui ne l’acceptaient pas, assimilant le notaire à un commerçant. Ce qui n’est pas le cas. Le notaire est un officier public ministériel."
🔍 Astuce :
Dans le neuf, certains promoteurs prennent en charge tout ou partie des frais de notaire pour déclencher une vente. Une option à explorer, surtout sur les marchés détendus.
FAQ : Vos questions sur le calcul des frais de notaire
Quel est le pourcentage des frais de notaire en 2026 ?
Dans l'ancien, comptez 7 à 8,5 % du prix du bien selon votre département. Dans le neuf, environ 2 à 3 % grâce à une fiscalité allégée. Pour un terrain, 7 à 8,5 %, sauf si le vendeur est un professionnel soumis à la TVA (frais alors réduits à 2-3 %).
Les frais de notaire ont-ils augmenté en 2025-2026 ?
Oui. Depuis le 1er avril 2025, la plupart des départements ont relevé leurs droits de mutation de 0,5 point. Le taux total dans l'ancien est passé d'environ 5,81 % à 6,32 %, soit près de 1 275 € de plus sur un bien à 250 000 €. La mesure court jusqu'au 31 mars 2028.
Un primo-accédant paie-t-il moins de frais de notaire ?
Oui. Si vous achetez votre résidence principale sans avoir été propriétaire ces deux dernières années, vous êtes exonéré de la hausse : vos droits de mutation restent à 5,81 %, même dans un département qui l'a votée.
Quand doit-on régler les frais de notaire ?
Le jour de la signature de l'acte authentique de vente, en même temps que le prix du bien. Une provision peut être demandée au moment du compromis. Quelques jours avant la signature, le notaire émet un appel de fonds pour vérifier que les sommes sont disponibles.
Qui paie les frais de notaire lors d'une vente ?
C'est l'acheteur, en plus du prix d'achat. Dans le cadre d'une VEFA, ils peuvent parfois être à la charge du vendeur professionnel ou pris en charge par le promoteur.
Peut-on inclure les frais de notaire dans le prêt immobilier ?
Rarement. La plupart des banques demandent un apport personnel pour les couvrir. Un financement à 110 % (bien + frais) reste possible pour les profils solides, mais il faut le négocier. Anticipez-les donc dans votre capacité d'emprunt.
Comment connaître le montant exact de mes frais ?
Utilisez notre simulateur en haut de page : renseignez le type de bien, son prix et sa localisation pour obtenir une estimation immédiate à intégrer à votre plan de financement.
Bonjour je vais acheter une maison avec mon ami en sci je donne 180000 et lui emprunte
Bonjour,
Lors de l’achat d’un bien immobilier via une Société Civile Immobilière (SCI), les frais de notaire sont généralement similaires à ceux d’un achat en nom propre. Ils se composent principalement de :
– Droits de mutation : taxes reversées à l’État et aux collectivités locales.
– Émoluments du notaire : sa rémunération réglementée.
– Débours : frais avancés par le notaire pour le compte de l’acquéreur.
– Contribution de sécurité immobilière : taxe fixe liée à la publicité foncière.
Le montant total de ces frais dépend de plusieurs facteurs, notamment la nature du bien (neuf ou ancien) et sa localisation. Pour estimer précisément ces frais en fonction de votre projet, vous pouvez utiliser notre simulateur dédié en haut de page.
Bon courage dans vos démarches !
bonjour ma maman me vent un bois taillis d une superficie de 3340m2 je voudrais savoir les démarche a suivre et mes frai notarier
Bonjour, je vous invite à contacter directement un notaire, il sera plus à-même de répondre à toutes vos questions.
Bonne journée.